Выдел доли в праве собственности на здание

Бергеля И.И., преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета ХГАЭП.

Общность собственности плодит раздоры . Еще Аристотель указывал, что "те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность" . Следует заметить, что вопросы установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, являются весьма актуальными, особенно сейчас, в связи с развитием рынка недвижимости.

Категории "идеальных" и "реальных" долей порождают массу проблем у участников долевой собственности при реализации ими права на выдел имущества в натуре. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике смешивают понятия "доли в праве собственности" и "части недвижимой вещи" .

Понятие неделимой вещи дано в ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ неделимая вещь, по сути, является "вынужденным" объектом права общей долевой собственности, поскольку указанные выше свойства исключают индивидуальную собственность на ее части. Помимо этого, в ст. 252 ГК РФ даны еще такие критерии, как законодательно установленный запрет на раздел и нанесение несоразмерного ущерба всему имуществу. При разделе делимой вещи из нее выделяются определенные части, являющиеся индивидуально-определенными вещами. Значит, при разделе объектов недвижимости должны также образовываться объекты недвижимости. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи. Доли определяются в праве общей собственности и выражаются в виде простой дроби и не могут быть выражены в виде частей имущества.

Основными проблемами при рассмотрении вопроса делимости и раздела зданий нежилого назначения (административных, производственных и пр.) являются:

  • во-первых, сложность данных объектов, их архитектурное многообразие;
  • во-вторых, отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помещений. В частности, отсутствуют: критерии возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права, правила технического учета отдельных нежилых помещений, частей здания; понятие и режим мест общего пользования, общего имущества здания; положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного имущества в здании, необходимого для использования помещения; определение прав на земельный участок, на котором расположено здание.

Таким образом, в отсутствие специальных правил следует руководствоваться указанными выше общими положениями гражданского законодательства о делимости вещей. Поскольку законодательные запреты раздела нежилых зданий отсутствуют, остается критерий сохранения назначения. Образующиеся части здания (помещения) должны соответствовать исходному назначению здания - производственное, административное и пр. Если лица, отчуждающие и приобретающие помещения в здании, действуют разумно и осмотрительно, они должны позаботиться также об обеспечении удобства в пользовании и обслуживании помещений. Однако, как показывает практика, на это следует полагаться в последнюю очередь. Иначе в имущественном обороте не складывались бы ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается "собственником лестничных клеток" или когда продавец офисов не разрешает приобретателям пользоваться лифтами и иными удобствами в здании.

Раздел нежилых зданий может быть осуществлен только юридически - путем раздела долевыми собственниками здания (по их соглашению или решению суда) или путем отчуждения частей здания (помещений). Действия собственника по переоборудованию или внутренней перепланировке здания, влекущие образование в нем обособленных частей или помещений, меняют только характеристику целой вещи - она становится делимой, но разделом это не является.

Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При рассмотрении иска о выделе его доли в натуре суды учитывают следующие обстоятельства:

  • возможность нанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества не по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
  • сохранение баланса интересов всех участников общей долевой собственности
  • истцом по иску о выделе доли в натуре может быть лишь выделяющийся собственник. На практике распространены ситуации, когда один из собственников, считая, что доля другого собственника незначительна и может быть заменена денежной компенсацией, требует в судебном порядке прекращения права другого собственника и при этом просит суд возложить на него обязанность выплатить другому собственнику денежную компенсацию. В действительности же в данном случае мы имеем дело с ошибкой истца в применении ст. 252 ГК РФ .

Если суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Определение порядка пользования не связано с прекращением общей собственности и признанием права собственности на конкретный выделенный объект (доля в натуре). При применении данной нормы учитывается не только принцип равенства прав собственников, но и заслуживающие внимания обстоятельства, в частности:

  1. сложившийся до возникновения спора порядок пользования;
  2. нуждаемость каждого из сособственников в пользовании определенной частью помещения, состояние здоровья и др. .

Возникающая несоразмерность долей также может быть устранена денежной компенсацией.

Установленный порядок направлен на предотвращение попыток злоупотребления собственниками своими правами, с чем, к сожалению, нередко приходится сталкиваться в судебной практике.